Страховой андеррайтинг ипотечных рисков проводится вместе с финансовым андеррайтингом заемщика. Финансовый андеррайтинг проводится специалистами банка с участием его службы безопасности. Основой финансового андеррайтинга служит справка о доходах заемщика, включая авторские гонорары, доходы от владения недвижимостью, ценными бумагами, алименты и т.д.
Страховой андеррайтинг, особенно по чистоте сделки с недвижимостью, проводится как банком, так и страховщиком силами своих или привлеченных риэлтеров. При этом страховая компания или банк могут потребовать, чтобы привлеченные риэлтеры имели договор страхования их профессиональной ответственности.
Андеррайтинг имущественных рисков проводится по отработанным процедурам. При андеррайтинге личных рисков могут быть сложности с оценкой риска «смерть от любой причины», особенно если заемщик занимается предпринимательством.
Андеррайтинг страхования долевого участия базируется на анализе документов, определяющих взаимоотношения сторон договора долевого участия (или аналогичного), и других правоустанавливающих документов:
- основания для осуществления инвестиционного проекта (договоры, нормативно-правовые документы, приказы, постановления, разрешение на застройку земельного участка, договор аренды земельного участка и пр.);
- договор об оказании услуг между риэлтером и инвестором;
- платежные документы, расписки об оплате т.п.;
- договор страхователя с риэлтером, во исполнение которого он производит продажу жилья (договор агентирования, поручения, комиссии);
- кредитный договор между кредитной организацией и застройщиком, с целью уяснения источников финансирования инвестиционного проекта;
- календарный план, график и план строительных работ.
В объем страхового покрытия включаются суммы уже внесенных платежей: при изменении условий договора долевого участия, вынудивших страхователя его расторгнуть (требования дополнительных взносов, значительное изменение сроков строительства); в случае, когда страхователь из-за потери работы, болезни и т.п. причин утрачивает возможность уплачивать очередные взносы.
Страхование рисков долевого участия является индивидуальным, поэтому его условия часто зависят от конкретной ситуации. Особое значение имеет предоставляемый страховщиком «дополнительный сервис» — помощь страхователю в судебном порядке вернуть деньги и/или получить квартиру.
Наиболее сложным является андеррайтинг титульных рисков. Титульному страхованию предшествует предстраховая экспертиза, при которой исследуется, как минимум, десятилетняя история возникновения и перехода прав на объекты купли-продажи. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности:
1) обмана со стороны продавца;
2) небрежности посредника (риэлтера) к проведению экспертизы прав на жилье, его умысел;
3) нарушения требованиям к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной регистрации, нотариусов, риэлтеров;
4) нарушения законодательства, совершенное во время одной из предыдущих сделок купли-продажи сданным объектом;
5) нарушений на этапе приватизации жилья;
6) продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность;
7) ошибки при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т. п.) или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т. п.);
8) приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом, залогом;
9) заключения сделки недееспособным лицом или ограниченно дееспособным гражданином;
10)заключения сделки дееспособным гражданином, не способным понимать значение действий и руководить ими;
11)заключения сделки неправоспособным юридическим лицом.
Среди факторов, влияющих на степень риска и размер тарифа, безусловным лидером является «история титула», а именно – насколько часто ранее менялись собственники квартиры. Зависимость между числом предшествующих владельцев и страховым тарифом прямая: чем чаще менялся собственник, тем выше буде тариф. Другими повышающими риск факторами являются: число проживающих в квартире, особенно несовершеннолетних и недееспособных; форма прав на квартиру и условия приватизации.
Другие статьи:
Финансовый анализ и деятельность страховой компании
Общее изучение величины и основных тенденций конечных финансовых результатов и показателей финансовой устойчивости страховой компании производится на основе данных сводной финансовой отчетности организации, которые включают две основные ф ...
Методика разработки страхового продукта
Страховщики как в России, так и в экономически развитых странах редко прибегают к разработке принципиально новых страховых продуктов. Обычно они просто модернизируют имеющиеся. Разработка нового страхового продукта - дело дорогостоящее и ...
Особености торговой системы
Главная задача торговой системы как элемента инфраструктуры рынка ценных бумаг заключается в обеспечении возможности того, чтобы продавец и покупатель ценных бумаг встретились. При этом торговая система принимает на себя и ряд рисков. Тор ...
